基本案情 卢女士居住的房子因漏水侵蚀，自家卧室卫生间开始出现墙壁渗水、墙皮脱落的现象，已经严重影响居住，后卢女士多次找维修师傅和鉴定机构前来查明原因，最终发现系楼上住户漏水渗漏导致楼下所有房屋天花及墙体受损所致，卢多次与楼上业主协商维修和补救措施无果，遂找到律师助其维权。 争议焦点 本案的争议焦点主要在于： 一、卢女士家中渗水是否由楼上业主家造成; 二、卢女士主张的各项损失是否合理以及楼上业主是否应当承担赔偿责任。 律师分析 本案系相邻权纠纷，在代理案件过程中要首先重视以下三方面： 1.确定漏水原因 因楼上漏水引起的相邻纠纷案件，大致分为三类原因： 一是楼上业主的原因。如楼上业主因用水不当、装修房屋、改变管道等行为，水管等防水材料因使用年限过长导致老化，造成用水时房屋漏水； 二是物业公司的原因。如因连接房屋的公共管道或其他公共设施设备损坏发生漏水现象； 三是开发商的原因。如房屋因防水或房屋本身设计不合理造成的漏水。诉讼过程中，当事人可申请法院鉴定具体漏水原因。 2.确定责任主体 责任主体不同，当事人起诉的被告及请求权基础将有所不同，可能涉及到业主、承租人、装修公司、相邻楼层业主、物业、开发商等多个主体，审理中需要根据案件事实和证据确定侵权主体。若楼上业主原因导致的渗漏水，则楼上住户应进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。若因房屋主体结构、公共部位以及公共设施设备损坏而漏水，可向物业公司主张权利。如房屋在防水保修期内或房屋本身设计不合理造成的漏水，由开发商对漏水房屋进行维修，并赔偿业主因此造成的损失。 3.确定损失范围 一般来说，漏水导致的财产损失包括墙面、地面、家电家具及其他财产损失。在漏水原因难以确定、损失数额难以达成一致的情况下，法官进行现场勘验后仍不能确定时，就需要委托专业机构进行鉴定，通过司法鉴定确定受损范围并出具修复方案。在各方当事人对修复方案均无异议的前提下，可由侵权人根据修复方案进行修复直至不再渗漏水。若双方矛盾较大，侵权人修复存在障碍，受害方亦可要求依据修复方案评估相应的修复费用，由侵权人承担给付义务。同时，因漏水鉴定及修复导致房屋暂时不具备居住条件而产生的合理租房费用，亦应属于损失范围。 法院查明及裁决 对于争议焦点一，法院经审理认为，依据双方提交的证据及鉴定机构出具的鉴定结论，刘女士家确实存在漏水问题，且已经对楼下墙体、墙皮、天花造成了不同程度的损害。 关于争议焦点二，案涉502号房屋经卢女士委托由A公司出租管理。一审法院结合案涉502号房屋登记的建筑面积、案涉502号房屋现对外出租的卧室数量、《资产管理服务合同》约定的月资产收益、《资产管理服务合同》约定的每个周期不得收取收益的空置期长短以及目前租赁市场的行情酌定判令刘女士赔付卢女士空置损失(以875.5元/月为标准自2023年8月计算至修补漏点完成之日止)。 律师建议 相邻漏水的法律责任主要包括排除妨碍和赔偿损失。排除妨碍一般基于漏水现象依然存在，导致漏水的因素未被消除。赔偿损失的范围限于与漏水存在因果关系的直接损失，一般包括房屋修复损失和室内财物损失以及合理的租房费用或租金收益损失。其中房屋修复涉及修复方案、修复程度等专业性问题，若双方无法协商一致，则需要委托专业机构进行评估。因确定漏水原因和财产损失产生的鉴定费用，由申请鉴定的一方先行垫付，最终根据责任承担情况在当事人之间分配。实践中，鉴定费用一般较高，有时甚至远超诉讼标的额。 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正常处理相邻关系。造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因为相邻漏水问题可能会造成严重的财产损失，引发邻里关系紧张，甚至会导致整体居住环境恶化，业主均应给予充分的重视。实际上，如果业主按照有利生产、便利生活、团结互助、公平合理的原则依法行使权利，正确处理相邻关系，实践中很多损失本可避免。 适用法条 《中华人民共和国民法典》 第一百七十九条 承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 第二百八十八条 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
